עקרון התא המשפחתי ומס רכישה 

תשלום מס רכישה - ועקרון התא המשפחתי.

"יחיד" בחוק מיסוי מקרקעין - לעניין מס רכישה, נחשב רוכש, ובן זוגו למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילד נשוי- כל אלה מבחינת החוק ייחשבו כרוכש אחד. דירה יחידה מוגדרת כחוק כדירתו היחידה של היחיד /הרוכש בישראל ובאזור. יחיד ששבעלותו דירת מגורים אחת. זכאי לשלם מס רכישה מופחת, בעוד יחיד שהוא בעל דירה נוספת , על פי מדרגות מס רכישה הקבועות כיום בתקנות צריך להתחיל לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% מהשקל הראשון ואילו על פי הצעת החוק החדשה - 5% מהשקל הראשון. בע"א 3185/03 פלם נ. מנהל מס שבח מקרקעין מרכז. בני זוג רכשו דירת מגורים, כאשר לאחד מבני הזוג היתה דירה קודמת מלפני הנישואין, מנהל מס שבח, פטר את הבעל מתשלום מס רכישה על מחצית הדירה אולם אחרי כן התחרט , ערער לעליון וביקש לחייב את שני בני הזוג במס רכישה מלא על הדירה הנרכשת, בבית המשפט נקבע כי מר פלם לא יחוייב במס רכישה מלא, אלא במס רכישה מופחת על מחצית הדירה, הנימוק לכך היה שלא היו  לו זכויות בדירה הקודמת של הגברת פלם, לעומת זאת בע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' אן מרי עברי, שם הבעל קיבל פטור ממס שבח בגין מכירה שביצע בתקופת הנישואין של דירה שהחזיק בה לפני הנישואין, לאחר מכן מכרה הגב' עברי, בתקופת הנישואין, דירת מגורים שלה מלפני הנישואין, בית המשפט העליון קבע כי המכירה של הגב' עברי אינה פטורה מתשלום מס שבח הואיל ולא חלפו ארבע שנים ממכירת דירתו של מר עברי, בית המשפט ראה את משפחת עברי "כמוכר אחד" לצורך הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, הגם שהיו אלו דירות מלפני הנישואין, אולם משום שנמכרו אחרי הנישואין. בפרשה אחרת, פסק דין מור, מכרה האשה אחרי הנישואין לבעלה, דירה שהיתה לה ברווקותה וחוייבה במס, וזאת משום שלבעל היתה דירה ברווקתו, אמנם מכר אותה כשהיא רווק, אולם לא חלפו ארבע שנים בין שתי המכירות,  מס שבח ראה את בני הזוג כתא משפחתי אחד, בערעור נקבע כי אין לחייב את דינה מור במס שבח כי לא היה לה חלק בדירה של הבעל ובנוסף הדירה של הבעל נמכרה ברווקות, כמו כן קבע בית המשפט שיש לתת פירוש הגיוני לחוק ולא לפגוע בבן זוג בגלל נישואיו. אם נחזור לפסק דין פלם, מס שבח טען  שכמו שראו את משפחת עברי כתא משפחתי אחד, מן הדין לראות גם את משפחת פלם כתא משפחתי אחד, בית המשפט העליון סבר אחרת וקבע שיש לאמץ את הפרשנות ההגיונית שבאה לידי ביטוי בפסק דין מור, ולא לחייב במס את מי שאין לו כל זכות בדירה של בן הזוג השני, כי לא היה לו שום קשר לדירה או לרוכש הדירה במועד הרכישה ואין לפגוע בבן הזוג רק בגלל נישואיו.  בית המשפט קבע , כי הבדיקה לצורך החבות במס "הולכת אחורה" כלומר יש לבדוק את כלל דירותיו ואת כלל רכישותיו של הרוכש, יש לבדוק אם קנה דירה נוספת, אם קיבל דירה בירושה או במתנה. אם במעמד רכישת הדירה החדשה יש לקונה דירה נוספת, שאינה הדירה של האשה מלפני הנישואין,  אין הוא זכאי למס רכישה מופחת.

צביה חן בת חיים, עו"ד העוסקת במקרקעין.

ניתן ליצור קשר בנייד 052-8926720 .

יצויין כי אין האמור לעיל מהווה ייעוץ משפטי

וכל העושה זאת הרי שעושה זאת על דעתו בלבד.